Familiehypotheek

In de situatie dat ouders een aanzienlijke som aan spaargeld hebben waarover zij een lage rente vergoed krijgen, kan het aantrekkelijk zijn het spaargeld aan te wenden voor een aan een of meer kinderen te verstrekken lening voor hun woning. Dit kan voor beide partijen voordelen bieden. Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen. Dit omdat de rente voor het kind aftrekbaar is en voor u niet belast (box 3). Het afzien van hypothecaire zekerheid (geen hypotheekakte) kan een argument zijn om de rente hoger vast te stellen dan de rentetarieven voor hypotheken. Gedacht zou kunnen worden aan een opslag op de gangbare rentetarieven voor hypotheken van 25 procent.

Via aparte (belastingvrije) schenkingen kunt u het kind compenseren. Voor de fiscale aftrekbaarheid is het van belang dat het kind de volledige rente feitelijk betaalt. Voor u maakt het fiscaal geen verschil of de rente hoog of laag is. Er is immers sprake van een vaste heffing van 1,2 procent over het vermogen.

Het is verstandig om het kind een afsluitprovisie te laten betalen. Deze is tot 1,5 procent van de schuld (maximaal € 3.630) voor het kind fiscaal aftrekbaar en bij u belastingvrij. U kunt dit vervolgens weer terugschenken aan het kind. Verder kan het voordelig zijn om het kind gebruik te laten maken van de mogelijkheid om elk jaar de rente een half jaar (tot 1 juli) vooruit te laten betalen.

Met het oog op toekomstige aflossing van de schuld kunt u met het kind een spaarcontract afsluiten. Hierbij betaalt het kind aan u periodiek een bepaalde inleg. U vergoedt op het ingelegde saldo een rente die gelijk is aan de door het kind betaalde rente op de lening. Het spaarsaldo valt bij het kind onder de rendementsheffing van 1,2 procent per jaar. Bij u is de verplichting uit hoofde van het spaarcontract aftrekbaar bij de berekening van het vermogen voor de rendementsheffing. Uw kind kan het in het spaarcontract op te bouwen saldo te zijner tijd gebruiken om de schuld aan u (gedeeltelijk) af te lossen. Als het kind over eigen geld beschikt kan dit eventueel als eerste, hoge storting in het spaarcontract worden aangewend.


Belangrijke punten:
- Een familiehypotheek is natuurlijk ook mogelijk tussen broers en zussen, vrienden en kennissen. Hierbij liggen schenkingen echter niet voor de hand.

- Als de ouders niet over liquiditeiten beschikken, kan overwogen worden de ouders een hypotheek te laten opnemen op hun eigen woning waarna zij het bedrag aan het kind doorlenen. Hierbij kan een bepaalde marge worden gehanteerd. Dit in combinatie met het terugschenken van de marge aan het kind.

- Er kan met een eenvoudige geldleningovereenkomst worden volstaan.

- Bekeken dient te worden wat de optimale rente herzieningstermijn is. In de regel leidt het lang vast zetten van de rente tot het hoogste tarief. Kies daarom voor een lange looptijd.

- Ouders en kind kunnen een spaarcontract afsluiten waarmee het kind het aflossingskapitaal voor de schuld bij elkaar spaart.